입주권과 분양권 알아보기

 최근 아파트의 거래절벽으로 거래가 많이 없었다가 최근 세제 완화를 통해서 급매 중심으로 거래가 이루어지고 있어요.  이러한 상황 속에서 내 집 마련이나 재테크 투자목적으로 관심을 가지고 있다면 꼭 아셔야 하는 것이 있어요. 그래서 오늘은 입주권과 분양권에 대해서 이야기해볼게요. 보통 재개발 사업이나 재건축 사업을 통해서 아파트를 구입할 때 많이 들을 수 있는 용어예요. 그런데 이 두 단어를 제대로 구분하지 못하시고 사용하시는 분들이 있어요. 그래서 입주권과 분양권의 의미를 잘 알고 단어를 사용할 수 있도록 도와드릴게요. 

입주권이란?

 재개발이나 재건축 사업에서 관리처분인가 단계 이후 조합원 자격을 얻었을 때 기존에 있는 토지나 주택, 상가를 철거하고 새롭게 지어지는 신축 아파트 등을 취득할 수 있는 권리에요. 장기적인 관점에서 진행되는 사업이며 새로운 아파트 또는 상가를 취득할 수 있을지 알기 어려워요. 초기에 처음 투자를 하면 계속 추가분담금을 납부해야 하기 때문에 투자 자금이 계속 투입되어야 해요. 그렇지만 일반분양을 받는 것보다는 더 저렴하게 분양을 받을 수 있고 시공사 등에서 제공하는 추가 옵션인 가구나 가전, 발코니 확장 등의 혜택을 받을 수 있어요. 그리고 사업시행인가 이후 조합원 분양신청 시 우선하여 배정해 주는 것도 장점이에요. 많은 분들이 입주권을 양도할 때 비과세를 받을 수 있는지 궁금해하세요. 주택은 1주택일 경우 비과세 요건을 갖추었다면 비과세를 받을 수 있어요. 입주권도 주택에 가깝기 때문에 비과세를 적용받아요. 입주권의 비과세 요건으로는 3가지가 있어요. 먼저 관리처분계획 인가일과 철거일 중 빠른 날 당시에 비과세 요건을 갖춰야 하고 입주권을 양도한 잔금 청산일에 다른 주택이 없어야 해요. 그리고 양도일 당시 다른 주택을 소유하고 있는 경우에 해당 1주택을 취득한 날로부터 3년 이내 당해 조합원 입주권을 양도해야 해요. 

분양권이란?

건설회사 등이 분양하는 신규 아파트나 상가들을 준공 후 입주할 수 있는 권리에요. 분양계약을 통해서 취득하는 권리이며 현재 존재하지 않는 부동산을 분양계획서를 통하여 거래를 해요. 요즘 청약에 당첨되기는 쉽지 않지만 계속해서 관심을 가지고 지원하는 분들이 많으세요. 그래서 청약 경쟁률도 상승하고 있어요. 분양권 전매를 통해서 거래가 이루어지기도 하는데 분양권 전매란 주택을 분양받은 사람이 해당 지위를 다른 사람에게 소유권을 이전하여 입주자를 변경하는 것을 말해요. 이는 법적인 용어는 아니고 입주자로 선정된 지위의 명의변경에 해당해요. 예전에 한참 부동산 투기 열풍이 불었을 때 분양권 전매제도를 투기 수단으로 사용하는 경우도 많았어요. 그래서 정부에서는 부동산 시장 안정을 위해서 분양권 전매제한이라는 규제를 만들어 투기과열지구의 부동산 전매를 금지하기도 했어요. 분양권 전매를 통한 취득을 위해 노력하는 분들도 있지만 쉽지 않아요. 그렇지만 청약에 당첨이 되었을 때 분양가에서 일부 계약금만 지급하고 나머지 분양대금은 중도금 대출 등을 이용할 수 있어요. 잔금까지 분할 지급하면 되기 때문에 초기에 비용 부담이 크지 않아서 좋아요. 

입주권과 분양권의 차이점

 먼저 입주권은 해당 지역에 권리를 가지고 있는 소유자가 토지를 가지고 있는 것으로 보고 이전 등기할 경우 건물만을 등기해서 이전할 수 있는 권리를 가지고 있어요. 분양권은 실체가 없고 토지 소유권이 사업시행자에게 있는 것이 특징이에요. 아파트와 상가가 완공됐을 때 해당 소유자가 토지와 건물을 모두 이전받는 것이라고 이해하면 쉬워요. 주택 수에 포함여부는 두 권리가 서로 다르기 때문에 잘 알고 대비하셔야 해요. 그렇기 때문에 계약 전에 본인이 다주택자라면 세금 문제를 생각하시고 신중히 결정하셔야 해요. 분양권의 경우 원래는 주택 수에 포함이 되지 않았었는데 이제는 주택 수에 포함이 되어 세금이 계산되고 있어요. 그렇기 때문에 분양권 취득 시 유의하도록 해주세요. 

 

오늘은 입주권과 분양권의 의미와 차이점에 대해서 알아봤어요. 비슷한 것 같지만 서로 다른 성격을 가지고 있어요. 다음 시간에 더 유익한 내용으로 찾아뵐 것을 약속드려요. 읽어주신 여러분들께 감사드립니다.