부동산 경매에 대해서 알아보기

오늘은 부동산 투자방법 중 경매를 통한 투자에 대해서 이야기해 볼게요. 많은 분들께서 경매에 대한 관심을 가지고 강의를 수강하시거나 직접 법원에 가서 입찰하는 과정도 많이 보실 거예요. 인천에는 미추홀구 학익동에 위치한 인천 지방법원의 경매법정에 가보면 참가자들과 대출 알선을 위해서 명함을 건네주시는 분들을 볼 수 있었고 많은 분들이 입찰표를 작성하여 봉투에 넣어 제출하시는 모습을 볼 수 있었어요.

부동산 경매란 무엇일까요

 경매란 물건을 매도하길 원하는자와 물건을 매입하고자 하는 매수인에게 실시해서 그중 가장 높은 가격으로 청약한 사람에게 물건을 매도하는 것을 말해요. 경매는 매도인이 물건을 매매할 목적으로 실시하는 것이 대부분이지만 채권자가 채무자에게 받지 못한 자신의 채권을 돌려받기 위한 목적으로 진행하기도 해요. 채무자가 빚을 갚기 어려운 경우 채권자가 경매를 신청하면 법원이 입찰을 통해서 채무자의 물건을 매각한 다음 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원 경매가 그대 표적이에요. 여러분들께서 처음 부동산 경매에 관심을 가지신 것은 언제이신가요? 저는 부동산에서 일하며 경매에 대한 이야기를 많이 듣게 되어 시작했던 기억이 있어요. 물론 갭투자 등을 통해서 급매로 나오는 매물을 매입할 수 있지만 경매는 추가로 가능한 대출이 더 있기 때문에 더 저렴한 매물을 잡을 수도 있어요. 대표적인 법원 경매의 대표적인 예시로는 해당 부동산의 주인이 은행이나 캐피털에 대출을 실행했는데 상환하지 못하거나 나라의 국세나 지방세 체납으로 인하여 파산하는 경우 등 그 이유는 다양해요. 경매가 실행되면 주택에서는 기존 세입자가 보증금을 모두 돌려받지 못하고 소액보증금 최우선변제 금액정도 돌려받고 있어요.

경매로 나온 물건들은 모두 위험한가요

어떤 분들께서는 경매에 나오는 물건들은 모두 위험한 것이라고 판단하실 수 있어요. 그런데 꼭 그렇지는 않기 때문에 정확하게 판단하기 위해서는 권리분석을 해야해요. 해당 부동산의 기본적인 감정평가 금액이나 부동산의 입지, 최근 실거래가와 시세분석을 해야 해요. 여러분들께서 처음 접근하기에 어렵지 않을지 걱정하는 분들이 있을 수 있어요. 하지만 전혀 걱정하지 않으셔도 돼요. 여러 가지 경매 사이트가 있기 때문에 해당 물건에 대한 기본적인 사항부터 전체적인 분석이 잘 되어 있어서 공부할 수 있도록 잘 정리가 되어 있어요. 사이트의 정보를 통해서 해당 부동산의 입찰 금액을 예상하여 작성해 보고 입찰 여부를 정해요. 그리고 만약에 낙찰을 받게 된다면 다른 위험은 없는지 수익은 어느 정도 날 수 있을지 파악해야 해요.

경매할 때 주의할 점  

경매를 처음 시작하는 분들께서 하실 수 있는 문제는 본인이 잘 알지 못해서 경매 컨설팅 법인에 일임하여 진행해 달라고 요청하시는 분들이 있을 거예요. 이때 주의해야 할 부분은 해당 업체가 믿을 수 있는지 면밀히 파악해야 해요. 컨설팅 업체에서는 의뢰를 받게 되면 해당 물건에 대한 현장조사나 권리분석, 수익률 분석 등을 진행해요. 그 이후 낙찰과 명도까지 도와주고 있어요. 그런데 문제가 될 수 있는 부분은 낙찰을 받아야 컨설팅 비용을 받을 수 있기 때문에 보통 시세보다 무리하게 높은 가격을 작성하여 낙찰을 받을 경우가 있어서 의뢰하신 분에게 손해를 끼칠 수 있다고 해요. 그래서 입찰하기 전에 미리 해당 부동산의 가격이 적정한지 확인해야 하고 본인이 경매에 대한 공부를 충분히 한 다음 일을 맡기는 것이 바람직하다고 할 수 있어요. 경매 물건을 보면 재건축을 추진하고 있는 아파트나 재개발을 추진하고 있는 지역의 빌라나 주택이 물건으로 나올 때가 있어요. 아파트의 경우에는 인기가 많아서 적정한 가격에 낙찰받기 어렵기 때문에 금액을 높여서 작성해야 해요. 

 

 오늘은 부동산 경매에 대해서 알아보는 시간이었어요. 부동산 경매 절차는 강제경매와 임의경매 두 가지가 있다고 해요. 절차상으로 이 두 가지는 큰 차이가 없다고 하는데요. 다음 시간에는 경매절차 등에 대해서 알아보는 시간 가져보도록 할게요. 여러분들께서 열심히 공부하셔서 성공적인 부동산 투자를 하셨으면 좋겠어요. 제 글을 읽어주신 여러분들께 항상 감사드립니다.