주택담보대출 종류에 대해서 알아보기

 오늘은 주택담보대출 종류에 대해서 이야기해 볼게요. 현재 금리인상으로 인해서 담보대출의 금리가 많이 상승해서 원금과 이자를 상환하느라 힘드신 분들이 많아요. 전세자금대출 금리도 역시 상승하여 역시 상황이 그렇게 좋지 않은데요. 각 종류에 따라서 받을 수 있는 대출금액에 차이가 있기 때문에 각 의미를 아실 필요가 있어요. 지금부터 하나씩 설명해 드리도록 할게요. 

 

1. LTV

 대출을 받길 원하는 분이 본인의 주택을 담보로 대출을 받을 경우 적용되는 가격에 대비하여 대출한도를 말해요. 투기지역의 경우에는 약 40% 정도로 제한이 되는데 최근에는 규제 완화로 좀 더 대출이 가능한 것으로 알고 있어요. 예를 들어 LTV가 50% 라고 했을 때 4억원의 주택을 담보로 대출을 실행하려면 최대 2억 원의 대출이 가능하다는 말이에요. 그래도 최근에는 대출 규제 완화로 대출을 받을 가능성이 높아졌어요. 실제로 대출을 받을 수 있는 금액은 더 적을 수도 있어요. 나중에 대출을 상환하지 않아서 담보로 잡은 주택을 경매 실행하는 경우에 대비하여 방 1개당 소액임차보증금을 제외하고 대출을 해줘요. 이는 대출한도금액에서 전세권 등의 선순위저당권과 주택임대차보호법에 의한 최우선변제금액인 소액임차보증금 등을 세입자에게 우선적으로 주어져요. 

 

2. DTI 와 신 DTI

자금을 상환할 수 있는 능력으로 대출을 실행할 때 매년 상환해야 하는 금액이 연소득에서 차지하는 비율이에요. 연간 원리금 상환액과 부채의 연 이자 상환액을 합쳐서 연소득으로 나누는 것이에요. 예를 들어 DTI가 40% 라면 다음 내용을 합한 연간 소득에서 60%가 넘지 않도록 하는 것을 말해요. 대한민국에서는 부동산 투기 과열로 인해서 2007년 은행에서 투기지역과 투기과열지구에 대하여 주택담보대출 비율을 확대했어요. 소득을 모두 신고하지 않은 자영업자는 상환능력을 가지고 있지만 소득이 없는 은퇴자에게는 불리하게 적용될 수 있다. 대출 기간을 장기로 하면 연간 원리금 상환액이 감소하기 때문에 대출한도를 늘릴 수 있어요. 신 DTI는 2018년부터 시행이 됐는데 대출금의 원금과 이자를 상환하는데 필요한 자금이 소득에서 차지하는 비율을 말해요. 기존 DTI와의 차이점은 그동안 기본적인 대출 원리금만 판단했는데 이제는 모든 부채의 원리금을 모두 판단하기 때문에 더 강력한 규제 방식이라고 할 수 있어요. 신 DTI가 기존 주택담보대출 원리금 상환액만 포함을 시킨 것이라고 할 수 있어요.

 

3. DSR

 신DTI보다 더 강력한 규제로 대출을 실행한 사람이 1년간 상환해야 하는 모든 부채의 원리금을 연소득으로 나누는 것을 말해요. 이때 금융부채에는 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등 모든 대출 종류를 포함해요. 소득을 통해 대출한도를 정하는 방법으로 소득이 높은 만큼 부채를 상환할 능력이 높다고 할 수 있어 더 많은 금액을 대출받을 수 있어요. 정부에서는 DSR 등의 비율을 조정하여 대출규제 정책을 펼치고 있어요. 주택에 대한 부채를 더하여 다른 종류의 모든 대출을 포함한 것이라 더 강력한 규제라고 할 수 있어요. 현재 일반 시중은행에서 관리지표가 되어 운영이 되고 있어 DSR 수치가 높게 측정이 되는 경우에는 대출이 불가할 수 있으니 주의하셔야 해요. 예를 들어 연봉이 4천만 원인 사람이 1년간 상환해야 하는 금액이 3천만 원이라고 하면 DSR은 75%라는 것을 알 수 있어요. 

 

 이렇게 주택담보대출 LTV,DTI,신DTI, DSR은 모두 대출을 받는데 까다롭게 심사하기 위하여 만든 제도예요. 만약 규제 없이 LTV가 90%가 가능하다면 3억짜리 주택이 3천만 원이면 매입이 가능하기 때문에 투기가 활성화될 수 있어요. 그런데 부작용도 있을 수 있다고 해요. 실제 거주할 주택을 구매하기 위해 대출을 받으려는 분들에게도 적용될 수 있기 때문에 거주할 주택을 찾는 서민들 여러분꼐는 큰 부작용이 생길 수 있어요. 이러한 문제를 보완하기 위해서는 정부에서 차별화된 정책을 실시해야 해요. 다주택자에게는 낮은 LTV, DTI를 적용하고 무추택자 서민들에게는 비율을 추가적으로 적용하여 최대치로 조정해 줄 수 있도록 해야 해요. 오늘은 주택담보대출 용어에 대해서 알아봤어요. 해당 용어들을 잘 이해하셔야 변동이 생기는 규제에 대해서 적응하실 수 있을 거예요. 오늘은 여기서 마치도록 할게요. 감사합니다.