재개발 재건축의 감정평가에 대해서 알아보기

 오늘은 재개발 재건축의 감정평가 부분에 대해서 이야기 해볼게요. 감정평가를 하면 현재 해당 부동산에 대한 가치를 이야기해주기 때문에 가격을 정할 때 중요한 부분이에요. 그만큼 조합원분들 입장에서는 감정평가 가격을 민감하게 받아들일 수 있는데요. 그렇기 때문에 꼭 한 번은 다뤄야 하는 내용이라고 생각했기 때문에 지금부터 감정평가의 뜻부터 시작해서 소개해드리도록 할게요. 

 

감정평가란

 토지나 건축물 등의 경제적 가치를 판단하여 해당 내용을 가액으로 이야기하는 것을 말해요. 재개발 재건축 구역에서 감정평가는 항상 조합과 조합원 사이의 갈등을 만들어내게 돼요. 감정평가사가 평가하는 것이기 떄문에 일반적인 생각과는 다른 결과가 나오는 경우가 많아요. 감정평가사는 해당 부동산의 경제적 가치를 판단하고 화폐단위로 말하는 것이에요. 감정평가 방식에는 부분적으로 평가를 하는 것이 있고 분할을 전제로 평가하는 방식이 있어서 방법은 참 다양해요. 재개발과 재건축에서 감정평가는 2개 이상의 기관에서 평가한 금액을 산술평균하여 진행해요. 조합 입장에서는 전체적인 사업에 대한 성패를 결정하기 때문에 조합원들 입장에서는 개인의 이익을 극대화하기 위해서 노력하기 때문에 입장이 서로 달라요. 그래서 이 사이에서 조화와 균형이 필요해요. 

 

 부동산 감정평가 기준

 단독주택이나 다가구주택은 예상하는 금액이 감정평가로 나올 것이라는 예측을 하는데 이를 추정감정평가액이라고 해요. 실제로 측정한 감정평가액은 정말 유사하게 측정되는데 그 이유는 지상 건축물이 포함되었기 때문이에요. 그리고 개발이익을 제외하여 평가하는 것이며 감정평가는 사업시행인가일을 기준으로 평가해요. 사업시행인가 단계에서는 해당 사업이 확정적으로 진행된다는 생각을 하는 시기라서 개발 이익의 기대감이 반영된 것이라고 해요. 그래서 기대하는 부분을 제외하고 평가하기 떄문에 현재 시세보다 낮게 나오는 것은 당연한 것이라고 생각하는 것이에요. 다음으로 나지상정평가를 한다는 것이에요. 나지란 토지 위에 건축물이나 소유권 외의 권리 등이 없는 것을 말해요. 토지 보상 평가할 때는 수목이나 건축물 등이 있거나 지상권 등의 소유권 외의 권리가 존재한다고 해도 이러한 권리들을 없는 것으로 보고 평가한다는 거에요. 여기에는 아파트나 공동주택 등의 집합건물이 토지와 함께 거래되는 경우와 개발제한구역 내의 건부지 등 토지의 가치를 올려주는 경우 그리고 구분지상권이 설정된 소유권 외의 권리와 대상토지를 따로 평가의뢰하는 것은 예외 부분이에요. 다음으로 객관적 기준에 의한 평가로 주관적 가치와 특별 용도 사용 전제 가치 등은 고려하지 않고 일시적 이용상태도 고려하지 않고 실제 이용상태를 기준으로 현황 평가해요. 공부 상의 지목도 신경쓰지 않는 것이 특징이에요. 지목이 도로인데 대지로 이용한다면 대지로 평가하는 것이고 대지인데 도로라면 현황대로 평가해요. 도로는 인근 대지 평가액의 3분의 1 수준에서 평가해요. 그래서 감정평가액이 나오는 시점부터 분쟁이 가장 많이 발생해요. 조합원은 여러명이 존재하기 때문에 모든 사람들의 의견을 듣는 것은 쉬운 일이 아니에요. 조합 총회에서는 이미 결과를 정해놓고 움직이고 형식적인 절차를 통해 투표하고 있기 때문에 더 나은 결과를 얻으려면 항상 조합 임원들을 선출하고 감시하는 노력이 필요해요. 법이 개정되어 사업시행인가 받은 구역의 경우 분양신청을 하기 전에 종전자산평가액을 조합원들에게 통지하도록 하고 있지만 실제로는 잘 지켜지지 못하고 있다고 해요. 이렇게 되면 자신의 부동산에 대한 정보를 알지 못하고 신청하여 불합리한 결과를 초래할 수 있어요. 조합 입장에서는 사업의 원활한 진행을 위해서라고 말하지만 이러한 점은 바람직하지 않다고 해요. 조합원들은 자신의 부동산에 대한 감정가에 대하여 알 권리가 있는데 이를 침해한다면 원하는 결과를 얻지 못할 가능성이 커요. 조합에서는 개정된 법을 꼭 지켜서 알 권리를 충족시켜줄 수 있도록 노력해야해요. 

 

 오늘은 재개발 재건축의 감정평가에 대한 내용에 대해 이야기해봤어요. 다음에 더 좋은 내용으로 찾아뵐 수 있도록 노력할게요. 여러분 항상 글을 읽어주셔서 감사합니다. 다음시간에 더 좋은 내용으로 찾아뵙도록 할게요.