토지와 건물의 소유자가 다른 경우 계약하기

 

 우리가 토지나 상가를 임대하여 계약을 진행해요. 공인중개사를 통하지 않고 계약을 진행하는 쌍방계약을 할 수도 있고 부동산에서 공인중개사를 통하여 계약을 진행하기도 하는데요. 이때 임대하려는 토지나 건물을 보면 토지의 소유자와 건물 소유자가 일치하지 않는 경우를 가끔 볼 수 있어요. 이때 계약을 진행해도 문제가 없는지 질문하는 분이 있어서 오늘은 해당 내용에 대해서 이야기해보도록 할게요. 

 

당시 상황 설명을 해볼게요.

 제가 전에 상가 계약을 진행하기 위해서 등기사항전부증명서를 열람하여 계약서를 작성하려고 했어요. 그런데 문제점을 발견하고 작성하던 일을 멈추고 다시 서류를 꼼꼼하게 살펴봤어요. 그런데 자세히 보니 토지와 건물의 소유자가 서로 다른 사람이었어요. 말소사항을 포함하여 다시 등기사항전부증명서를 열람했어요. 그런데 원래는 토지, 건물이 한 사람의 소유였지만 채무 문제 때문인지 토지 부분이 경매로 넘어갔어요. 그래서 임의 경매로 인하여 다른 사람이 해당 토지를 낙찰받았어요. 그 이후에 서로의 토지와 건물을 매입하기 위해서 조정을 해봤지만 시세보다 비싼 값을 불러서 10여 년이 지난 지금도 계속 토지와 건물의 분리 소유관계를 계속 유지하고 있다고 해요.  그러면 건물 부분 주인은 그냥 있어도 괜찮은걸까요? 그렇지 않아요. 현재 건물 소유자는 토지 소유자에게 일정한 지료, 토지 사용료를 계속 납부하고 있는 상황이었어요. 법원의 판결을 통해서 건물 사용에 대한 권리를 인정받은 상태였어요. 

 

토지소유자와 건물 소유자 중에서 누구와 임대차 계약을 진행해야할까요?

원칙은 건물 소유자와 계약을 진행하는 것이 맞다고 해요. 엄밀히 말하면 토지 소유자는 건물을 소유하고 있지 않기 때문에 계약에 관한 권한은 없지만 동의는 받는 것은 필요하다고 해요. 그런데 해당 건물에 대한 대항력을 갖추고 있더라도 경매가 실행이 될 경우에는 소액임차인 최우선변제권에서 보장하는 보증금만 돌려받을 수 있어요. 그러면 나머지 보증금은 돌려받을 수 없다는 문제가 생길 수도 있어요. 해당 관계가 보통 가족일 경우가 더 많은데 이번에는 서로 남인 상황이기 때문에 나중에 문제가 생겼을 경우 책임을 피할 수가 없어요. 그렇기 때문에 되도록이면 계약을 진행하지 않고 다른 곳을 찾아가시는 것을 추천드리고 싶어요. 

 

토지 사용에 대한 동의서는 받을 수 있다면 받아두는 게 좋을까요?

 이렇게 건물 소유자와 토지 소유자가 다를 경우 토지 사용에 대한 동의서를 토지주인에게 받아서 임차인에게 제공해야 하는데요. 실제로는 위와 같은 사례처럼 서로 사이가 좋지 않은 경우에는 실질적으로 동의서를 받기에는 쉽지 않을 거예요. 그렇지만 받아둘 수 있는 경우라면 받아서 챙겨두는 것이 맞아요. 동의서를 받지 못한 경우라면 계약서의 특약사항에 토지 소유자가 동의한다는 내용을 꼭 넣어야 하니 참고하시길 바랄게요. 

 

오늘은 토지와 건물 소유자가 서로 다른 경우에 계약을 진행하는 방법에 대해서 알아봤어요. 오늘 사례를 통해서 새로운 내용을 공부해 보는 유익한 시간이었어요. 여러분들께서 앞으로 부동산 계약하실 때는 상가를 제외하고도 단독주택, 다가구주택, 상가주택, 토지, 공장도 마찬가지로 소유자를 잘 확인하고 부동산을 임대하셨으면 좋겠어요. 여러분들께 오늘도 많은 도움이 되셨길 바라면서 다음 시간에도 더 유익한 내용으로 찾아뵐 것을 약속드릴게요. 여러분 감사합니다.